房地产行业专题报告：2021年房地产市场十大展望

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 2021年房地产市场十大展望 房地产行业专题报告｜2021.1.31 中信证券研究部 核心观点 我们对2021年中国房地产市场展望如下。 ▍一、销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均。一季度全国商品房销售同比预计高增长，但我们预计按揭贷款可能进一步收紧，且高净值人群在核心城市的改善需求释放并不对全国楼市构成持续性影响，全年销售可能前高后低。2021年商品房销售额预计同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地区的表现或仍冰火两重天。 ▍二、杠杆率差别缩小，信用利差扩大。在房地产金融审慎监管环境下，我们相信进取型公司杠杆率会下降。但和市场主流预期不同，我们并不认为这些公司资金成本会明显下降。这是因为涉房贷款总投放很难增长，信用风险频发，以及债权人很难对房企资产负债表改善作出准确评估。 ▍三、优秀企业盈利能力见底、利润率反弹。我们统计的绿档公司，2020年四季度拿地金额同比增长90%，而行业则下降8%。由于土地市场竞争明显减弱，我们预计2021年重点公司销售利润率见底，2021年则实现结算利润率见底。 ▍四、2021年是拿地的好时机，下半年土地市场机会尤多。在很长一段时间拿地机会形同鸡肋之后，我们预计行业迎来拿地机遇期。这一方面是因为政府性基金收入需求较大，2021年可能迎来一些优质的土地供给；另一方面是因为土地市场竞争并不激烈，大量进取型公司退出竞争。 ▍五、并购市场机会可能更多，轻重搭配成为潮流。六、企业加速处置低效资产。七、开发企业重视深耕产品力，营建质量回升。八、开发企业试图掌握渠道的主导权，一定程度上避免贝壳完全掌控新房销售渠道游戏规则。九、开发企业可能继续分拆和参股投资产业链公司。十、内卷化竞争结束，开发类股票全年看可能存在相对收益。 ▍风险提示：土地市场竞争重新加剧，行业利润率再次压缩。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科A 买入 27.79 3.47 3.58 3.70 4.24 8.0 7.8 7.5 7.0 万科企业 买入 23.08 3.47 3.58 3.70 4.24 6.7 6.4 6.2 5.9