物业管理行业专题研究报告：IPO高峰带来的阶段性调整料将结束

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 IPO高峰带来的阶段性调整料将结束 物业管理行业专题研究报告｜2020.10.26 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 2020年四季度庞大的新股发行规模，直接诱发了板块的调整。不过我们认为，板块的结构性分化虽然是长期的，优秀公司估值下降却是暂时的。一些优秀的企业，如今估值已更具吸引力。 ▍部分开发企业急于分拆物管板块，IPO高峰和个股破发是板块调整的直接诱因。三道红线之下，部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法，无论物管板块是否已经准备好独立运营，都急于上市募集资金。2020年四季度物业管理公司IPO融资规模，预计远远超过2020年前三季度的总和。由于担心融资抽血，物业管理板块大幅调整，个别大公司距离最高点回撤超过40%，新股第一服务和卓越商企服务也出现破发。新股上市不仅增加了股票供给，也放大了板块一些固有缺点，例如行业存在关联方利益倾斜问题，部分公司毛利率失真，企业同质化程度较高，很多企业缺乏核心竞争力。 ▍我们看好优秀的物业管理公司，看好这些公司广阔的成长空间。我们测算，行业当前的营收计8421亿元，中期市场容量可达到17252亿元。尽管如今大公司的整体市占率只略超1%，但行业的中期格局不会高度分散。我们预计，由于科技系统研发存在规模经济效应，增值服务需要整合行业各家资源，非标服务需要大品牌识别，未来行业中龙头公司在管面积覆盖率能达到5%-10%左右，系统覆盖率则可能达到30%以上。 ▍我们也看好优秀物业管理公司在未来几年可能迎来跨越式发展。过去几年，头部公司的市场占有率在稳步提升。由于部分公司的单区域密度已经达到服务可能产生质变的拐点，科技赋能所需要的硬件售价大幅降低，独立发展带来人才、资金和管理红利可能释放，我们预计未来几年优秀物业管理公司可能多维度提升市占率。 ▍物业管理板块需要新的估值办法。传统的PE估值法无法测算企业已签未管合同，无法衡量关联方已获未聘管理人的在建项目管理权潜在收入，无法厘清盈利中关联方支持部分的规模，我们认为有必要用新的估值办法作为补充。除了我们一直倡导的PS估值法之外，我们建议投资者考虑修正PE估值法。我