世邦魏理仕2024年北京房地产市场回顾及2025年展望报告20页

2024年第四季度，位于中关村与丽泽区域的两个新项目交付，新增办公面积12.9万平方米。全年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，市场供应的扩充步伐显著放缓。本季度新租交易面积总量环比下降13%。全年新租需求总面积同比减少5%，但搬迁交易持续增加，占全年新租面积的80%，占比再破历史纪录。从行业来看，TMT板块成为驱动新租需求的主力军，人工智能、大数据与平台互联网等关键赛道发挥支柱作用；金融行业紧随其后，受行业整合深入推进的影响，缩减面积现象持续，新租需求下降明显；专业服务需求稳列第三，律所、咨询类客户的升级搬迁动作不断。此外，以快消品、汽车及食品为主的消费品制造业的需求稳步提升，跻身前四大行业。得益于国有及头部企业的多笔大面积成交落位，以及退租数量同比回落，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，各级降幅进一步扩大；年末全市平均租金面价同样本比环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。其中，超甲级办公楼租金降幅在各级市场中最为显著。受高租金楼宇占比较多、空置率较高等因素影响，金融街、王府井、CBD、望京等区域全年跌幅高于市场平均。2024年第四季度，北京零售物业市场迎来四大商场盛大启幕，总体量42.9万平方米，使得全年新增供应逼近100万平方米。其中两座为外围的区域购物中心，两座为次级商圈的城市更新项目。此外，诸多老牌项目如金源新燕莎MALL、双安商场、当代商城等陆续启动调改升级，未来将通过增加餐饮与生活配套占比来应对市场消费格局的转变。2024年1-11月北京社销总额同比下降2.8%，其中餐饮收入和穿类商品零售同比分别下降5.1%和3.9%，可选消费面临更大的下行压力，消费者在选择商家品牌时对人均花费的考量更趋敏感。餐饮商家更趋倚赖直播、团购等渠道获客引流，新增门店也更集中于平价品牌。全年餐饮新增店铺占比48%，其中烘焙甜品（如石头先生的烤炉、Kumo Kumo、祐禾面包）及小吃快餐（如寿司郎、肉肉大米、滨寿司）均有增长。非核心商圈的新增项目和调改中的老