2025年上半年深圳房地产市场回顾

2025年上半年新增供应延续⾼位运⾏态势，共录得44.5万平⽅⽶新项⽬⼊市，同环⽐虽有回落，但绝对量依然可观。2025年第⼆季度，全市共录得14.3万平⽅⽶的新增供应，共有三个项⽬进⼊市场。上半年需求继续修复创四年最⾼纪录，共录得37.4万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐实现34.9%的增⻓，其中⼆季度录得15.8万平⽅⽶的净吸纳量，存量项⽬与新项⽬的需求贡献⽐为7:3，并由此助推整体市场空置率实现边际改善，半年度下降0.1个百分点⾄22.2%。新兴赛道需求扩张持续提振第⼀⼤需求来源——科技板块的活⼒，半年度需求贡献⽐为36.1%，且呈季度递增态势。上半年细分需求除传统赛道与实体经济⾼度关联的软件开发和信息技术咨询外，新兴赛道⾏业的快速发展也带动智联⽹、⼈⼯智能（公共数据平台、基础软件及应⽤软件开发）和跨境电商需求贡献显著提升。⾦融虽稳居需求榜次席，占⽐14.7%，但受实体经济复苏缓慢以及低利率环境拖累，需求强度同⽐⾛弱。新租需求集中于传统⾦融的基⾦、保险、证券和银⾏四⼤板块，其中基⾦板块表现较为突出，主要受益于“投早投⼩投硬科技”的股权投资基⾦的快速发展，深圳在2025年3⽉出台专项《深圳市促进⻛投创投⾼质量发展⾏动⽅案（2025-2026）》形成政策加持。此外，专业服务需求企稳，占⽐稳定在10.0%以上，主要来⾃咨询、法律和⼴告公关，企业管理类咨询增⻓亮眼。与消费相关的消费服务和消费品制造业需求表现亦较为稳定，⽽零售贸易板块热度快速提升，同⽐增⻓5.0个百分点⾄10.8%，电⼦元器件和医疗器械为核⼼增⻓极。租赁类型⽅⾯，以价换量加速带动搬迁需求超7成，同⽐上升达15.4个百分点，其中升级搬迁依然为主流。同时，本地租户也以约7成占⽐创近五年新⾼。成交区域分布⽅⾯，上半年的需求超6成以上来⾃⾮核⼼区，主要为跨境电商需求表现活跃的坂⽥和⻰华⽚区，以及新增供应较多且临近传统商务区但租⾦具有明显优质的梅林⽚区。单⽚区来看，前海依托新增供应聚集以及租⾦价格优势成为第⼀⼤需求贡献区，总体吸纳量达10.6万平⽅⽶。新增供应压⼒与部分楼宇⼤型租户退租，加之企业扩张谨慎，业主在上半年采取更为激进的租⾦策略，以价换量幅度加⼤，导致市场平均租⾦环⽐下跌7.7%⾄每⽉每平⽅⽶151.0元，降幅⾛扩。与此同时，租赁优惠策略也更为多元化，例如提供税务、财务等附加服务及项⽬配套资源消费优惠券等。2025