2025年上半年广州房地产市场回顾

2025年上半年，广州优质办公楼供应提速。上半年录得35.9万平方米新增入市，较2024年同期上升了126%，均位于琶洲、金融城和鱼珠这三个新兴商务区。其中第二季度新增供应三个项目共29.9万平方米，分别是位于琶洲的根云广场、金融城的广州中国太平金融大厦以及位于鱼珠的广物鱼珠商务中心。需求方面，上半年广州优质办公楼净吸纳量小幅改善，同比增长20.5%，远低于供应量的增长，因此空置率提升至20.5%，半年上升1.8个百分点，其中1.7个百分点来自第二季度的单季提升。区域上，琶洲和金融城是净吸纳量的主要来源片区，而珠江新城和天河体育中心则录得负吸纳。另外，新落成楼宇的业主自用面积占供应的7%，也是净吸纳量的重要来源。具体成交方面，2025年上半年，科技互联网行业办公成交面积稳居所有行业的第一位，占比20%。紧随其后的是消费品制造业、专业服务业、金融业、消费服务业、零售贸易和房地产建筑。科技互联网行业中，软件系统开发企业占比最高，并且超过九成的成交面积位于琶洲。另外，快消品在消费品制造业中占主导，还录得两宗本地日化公司在琶洲和天河体育中心的扩张，各成交超过4,000平方米。而金融业的新租主要来自保险公司，搬迁或升级到珠江新城和越秀的甲级楼宇，成交面积在一层左右。另外，上半年还录得直播、低空经济和出海相关的新型行业成交案例。2025年第二季度广州优质办公楼租金环比下跌1.7%，跌幅较一季度小幅收窄，上半年累计下跌3.6%。其中，甲级办公楼半年累计跌3.2%，显著低于乙级跌幅（4.7%）。在楼宇层面，空置去化速度并不一致。在琶洲和金融城，采用更进取的租金策略和更灵活招商策略的个别楼宇，确实取得了更好的去化效果。广州第二季度新增两个社区商业项目供应，一共21.3万平方米，均位于白云区欠缺优质商业物业供应的住宅片区。由于第一季度没有新增供应，这也是广州上半年总供应量，较2024年全年供应量还要多8.1%。尽管新项目开业率理想，但受市内商场调改及百货变动影响，第二季度空置率环比上升0.7个百分点至季末的7.3%，而相较2024年末则有一个百分点的下降。需求方面，第二季度广州零售物业新租成交渐趋活跃，尤其是超市和百货业态，由于租约等原因，业态变动集中显现。如广百百货在本季度关闭农林下路店；友谊百货国金店开始改造更新，引入免税店业态和提升超市品质；位于天河路和陈家祠等多家超市进行了面积